Аренда коммерческой недвижимости

Одним из главных критериев при аренде коммерческой недвижимости является правильное определение ее местоположения. Будь то офис, склад, магазин, ресторан или любой другой объект - необходимо решить, какое место наиболее оптимально. Стоимость аренды возрастает пропорционально близости к центру.

Заключение договоров купли-продажи коммерческой недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается - заключить с собственником договор аренды. Но даже если он оформлен правильно, это не дает гарантии, что арендатора не могут выселить в любой момент.

Это происходит из-за несовершенства законодательства и самовольных построек, в погоне за квадратными метрами. Такие сделки незаконны, так как в этих случаях не проводится регистрация (ст. 219 ГК РФ) и, соответственно, право собственности на возведенное нежилое здание отсутствует. Поэтому распоряжаться постройкой невозможно, в том числе и сдавать в аренду.

Последствия незаконной сделки.

Согласно ГК РФ должна проводиться двухсторонняя реституция (возвращения каждой стороной другой всего полученного по сделке), так как сделка может отвечать одновременно двум условиям. В результате аренды происходили налоговые отчисления, взималась арендная плата и т. д., а социальный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги.

Дальнейшие последствия незаконной сделки с недвижимостью

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (ст. 166 ГК РФ). Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе.

Прокурор не может требовать применения таких последствий. Согласно нормам ст. 52 АПК РФ прокурор вправе подать подобный иск в арбитражный суд,  лишь в том случае, если сделка, совершена органами государственной власти РФ, ее субъектов, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами с участием государства или муниципальных образований в уставном капитале.

Кроме того сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным основаниям. В частности, если она заключена с превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), или если сделка совершена хозяйственным обществом без проведения необходимых процедур. Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает негативные последствия для сторон.